Art. 1117 – Parti comuni dell’edificio (derogabile) – N.B. le parti in neretto sono le novità aggiunte con l’entrata in vigore della nuova Legge di riforma del Condominio.
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari (1) dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico (2) e se non risulta il contrario dal titolo:
- tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
- le aree destinate a parcheggio nonchè i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
- le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condòmini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (3) e (4).
Art. 1117-bis. Ambito di applicabilità – N.B. articolo ex novo introdotto con la nuova Legge.
Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell’articolo 1117.
Art. 1117-ter. Modificazioni delle destinazioni d’uso – N.B. articolo ex novo introdotto con la nuova Legge.
Per soddisfare le esigenze di interesse condominiale, l’assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio, può modificare la destinazione d’uso delle parti comuni.
La convocazione dell’assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell’assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. Tutela delle destinazioni d’uso. N.B. articolo ex novo introdotto con la nuova Legge.
In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d’uso delle parti comuni, l’amministratore o i condòmini, anche singolarmente, possono diffidare l’esecutore e possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L’assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell’articolo 1136.
Suolo: il suolo su cui sorge l’edificio indica la porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e la parte immediatamente al di sotto di essa, dove sono infisse le fondazioni.
Fondazioni: opere in muratura o in cemento sulle quali si costruisce l’edificio.
Lastrici solari: superficie terminale dell’intero edificio o di una parte di esso, che assolve principalmente la funzione di copertura dell’edificio e dei piani sottostanti.
Vestibolo: grande spazio all’ingresso degli edifici, in cui si immettono altri ingressi a luoghi più interni.
Andito: ingresso, spazio che dà accesso agli appartamenti o a un altro posto dello stabile.
Cortile: area scoperta compresa tra corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.
(1): l’espressione “singole unità immobiliari” sostituisce la precedente “piani o porzioni di piani”.
(2): si tratta di implicito riferimento alla multiproprietà immobiliare, per cui cfr. artt. 69 e seguenti d.lgs. 206/2005.
(3): le parti comuni dell’edificio, dunque, sono riconducibili a tre gruppi: elementi essenziali dell’edificio – locali adibiti a servizi comuni – pertinenze che servono all’uso e al godimento comune. Tale elencazione, tuttavia, non è tassativa ma solo esemplificativa.
(4): nella nuova formulazione, l’art. 1117, co. 1, n. 3, allineandosi all’opinione pacifica di dottrina e giurisprudenza, fa rientrare tra le parti comuni le antenne televisive e gli altri impianti per l’accesso a flussi informativi.
La norma contiene un’elencazione di parti dell’edificio oggetto di proprietà comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti, stabilendo espressamente che esse, in assenza di un diverso titolo, sono considerate comuni. La Legge 220/2012 ha sostituito la norma in commento, ricomprendendo tra le parti comuni anche le facciate, le aree destinate a parcheggio, le antenne televisive e gli altri sistemi per l’accesso a flussi informativi di qualunque genere.